الإستثمار الأجنبي وتملك العقارات الساحلية في التشريعات العربية

الزمان: 2020-01-25
الإستثمار الأجنبي وتملك العقارات الساحلية في التشريعات العربية

المقدمة:

يعدُّ سوق العقارات معياراً مهماً في قياس النمو الاقتصادي في الدولة[1]؛ وذلك لأنه يتصل باستهلاك منتجات مختلفة من المواد الاولية كالإسمنت والحديد وغيرها. إضافة إلى ما يتطلبه من احتياجات ما بعد الانتهاء من بناء العقار من مواد كالأثاث وغيرها. ويترتب على ذلك أن سوق العقار يحرك عجلة الاقتصاد في الدولة وفي القطاعات المختلفة منها.

من جانب اخر، يعدُّ الاستثمار العقاري استثماراً آمناً[2]، فحتى لو تعرض لبعض الانتكاسات إلا أنه في الغالب يعود إلى المسار الطبيعي وإن كان بعد مدة من الزمن[3]. لذلك نجد أن الكثير من الدول باتت تسعى إلى الاستثمار في مجال العقارات وتشجيع المستثمر الاجنبي للاستثمار العقاري لأنه يؤدي دوراً جوهرياً في تنمية النشاط الاقتصادي وينعكس في الوقت نفسه على باقي القطاعات الاقتصادية في الدولة[4].

لما تقدم من أسباب، كان لا بد من وجود تنظيم قانوني في مجال العقارات يدفع المستثمر الاجنبي إلى الاهتمام بهذا القطاع في الدولة المستضيفة. ويجب أن تتوفر البيئة القانونية التي تحقق الحافز لهذا النوع من الاستثمارات. فلا بد من وجود منظومة قانونية متكاملة في هذا المجال، إضافة إلى وجوب تحقق الاستقرار في القوانين الناظمة للعقارات أيضاً[5]. ولا بد من أن يكون هناك شمولية في هذه القوانين حتى تتوفر الحماية، وتتحقق الأهداف المرجوة من قبل الدولة المستضيفة بجذب المستثمر الأجنبي.

 

اهتمت بعض الدول العربية، وبشكل خاص دولة الامارات العربية المتحدة ومنذ نحو ربع قرن في قطاع العقارات بقصد تشجيع الاستثمار الأجنبي، وسعت لوضع منظومة قانونية متكاملة -كتجربة عربية-حتى أنها عكست ذلك مبكراً على الاختصاص القضائي بوجود المحاكم العقارية لفض المنازعات الناشئة في هذا القطاع[6]. من شأن مثل هذه الاجراءات أن تحقق جذباً واسعاً للمستثمرين الأجانب، وتحقق وجود حافز آمن قانوني واقتصادي في الوقت نفسه.

قد يثور التساؤل القانوني حول المجالات القانونية التي يمكن أن نهتم بها حتى نشكل منظومة قانونية متكاملة في مجال العقارات. في واقع الأمر سنجد أن كل فروع القانون تقريباً ستنعكس بصورة أو بأخرى على هذا القطاع، سواء قوانين الضرائب[7] أو قانون العقود[8] أو القانون التجاري[9] أو المنافسة[10] أو التحكيم[11] أو الحماية الجزائية والحماية المدنية[12] ومنها ما تعلق بالحماية الدستورية لحق الملكية[13] أو الاستملاك[14]، وقانون البيئة وقانون العمل[15] وغيرها من الصور المحتملة لفروع القانون المختلفة.

يعدُّ إذن، العقار معياراً مهماً في القراءة الاقتصادية والقانونية في الاستثمارات الأجنبية، الا انه قد يكون هو ذاته محل الاستثمار. في هذه الحالة، لا بد من وجود تنظيم قانوني متكامل في الدولة لهذا القطاع، يتيح الاستثمارات الأجنبية ويجذبها ويحميها.

إن توفير بيئة استثمارية في مجال العقارات في الدولة يتطلب منها الكثير من التطوير القانوني والحماية القانونية. فالعقار يتصل بفروع القانون المختلفة ويقتضي الحال تنظيماً شاملاً للحياة القانونية العقارية. على سبيل المثال لا الحصر، يجب أن يكون هناك تنظيم قانوني لمسائل الاحتكار، فعلى فرض وجود احتكار في دولة ما للمواد الاولية المستعملة في البناء كالإسمنت والحديد على سبيل المثال، هنا قد ينعكس سلباً على جذب الاستثمار الاجنبي في هذا القطاع. من هنا لابد من وجود تنظيم قانوني للمنافسة المشروعة[16] بشكل يوفر الحماية القانونية ويسمح ويتيح لجذب الاستثمارات. ويجب أن تكون الصورة واضحة أيضاً في مجال الاستملاك بحيث يتحقق وجود معيار قانوني للقول بأن هناك حاجة للاستملاك من عدمه. فالأصل أن يكون مبني على حالة الضرورة العامة وأن يكون هناك تعويض عادل. ولا بد من وجود تنظيم قانوني متكامل في هذا المحور أو هذه المسألة.

 

[1] تقرير مجلس الغرف السعودية انتعاش القطاع العقاري كفيل بإنعاش بقية القطاعات الاقتصادية المختلفة تقرير منشور في جريدة الاقتصادية الجمعة 15 2009. عبد الغني بن علي.  أزمة الرهن العقاري وأثرها في الأزمة المالية العالمية رسالة ماجستير جامعة والبراهيم 2010. قاضي سي طاهر. العقار الاقتصادي كعائق امام تشجيع الاستثمار في الجزائر. المركز الديمقراطي العربي. 17/ 11/ 2016.

[2] جون ودمير وآخرون. ترجمة محمد عثمان الاستثمار العقاري دار الفكر 2013.

[3] عبد الغني بن علي أزمة الرهن العقاري وأثرها في الأزمة المالية العالمية رسالة ماجستير جامعه والبراهيم 2010. هناك حديث عن أثر فيروس كورونا في العقارات وتشكيل أزمة جديدة أنظر بشكل عام: منظر عبد الحميد العمري التأثير المحتمل للأزمة العالمية في سوق العقار مجلة الاقتصادية.

[4] محمد محمد السويلم الاستثمارات الأجنبية في مجال العقارات دراسة مقارنة بين القانون والفقه الاسلامي منشأة المعارف الإسكندرية 2009 دكتور محمد ابراهيم هندي ودكتور بشرى خالد تركي التنظيم القانوني للاستثمار العقاري الأجنبي دراسة مقارنة مجلة الرافدين للحقوق، مجلة 16، 2016.

[5]  د. بشار عدنان إبراهيم ملكاوي، الاستقرار القانوني ودوره في جذب الاستثمار الأجنبي. المركز العربي للبحوث القانونية والقضائية 2020.

[6]  أحمد الدلجاوي. حوافز الاستثمار الأجنبي المباشر في دولة الامارات العربية المتحدة. دراسة مقارنة. مجلة جامعة الشارقة للعلوم القانونية. مجلد 16، عدد 2، 2019، ص 746. حسن حازم صلاح الدين الضمانات التشريعية للاستثمار الأجنبي المباشر ضد المخاطر غير التجارية في الوطن العربي مجلة الحقوق الكويت، المجلد 41، العدد ثلاث، 2017. محمد إبراهيم فندي وبشرى خالد تركي "التنظيم القانوني للاستثمار العقاري الأجنبي دراسة مقارنة"، مجلة الرافدين للحقوق، مجلد 16، عدد 58، 2013. قوانين العقار تجذب مزيداً من الاستثمار الأجنبي تقرير صحفي من مجلة البيان الاقتصادي الاماراتية 10-3-2020. مسؤولون اقتصاديون قانون الملكية العقارية يشارك في زيادة جاذبية المناخ الاستثماري بأبوظبي 24 الإلكترونية 18-4-2019.

[7]  دكتور محمد البنا اقتصاديات المالية العامة والسياسات المالية خوارزم العلمية 2017 دكتوره نجلاء الحقيل. استخدام النظريات الاقتصادية للتشريع القانوني. صحيفة مال الاقتصادية 5/8/ 2020. maaal.com

[8]  صادق زغير محيسن. حماية الاستثمار الأجنبي من نزع ملكيته في ظل الاتفاقيات الثنائية. بحث في المجلة العراقية. المجلات الاكاديمية العلمية، عدد 31، مجلة 2، 2016، صفحة 73-92. لطرش عبد القادر. النظام القانوني للاستثمارات الأجنبية الدولية بالمناطق الحرة العربية، دار الفكر الجامعي، الإسكندرية، 2017.

عبد المؤمن بنصير. دور الاتفاقيات الثنائية في تطوير مبادئ القانون الدولي للاستثمارات الأجنبية. المركز الديمقراطي العربي 2016.

المعاهدات الاستثمارية الثنائية BIT إذ تم توقيع على نحو2500 اتفاقية استثمار ثنائية.

[9] HEUZE V, La vente internationale de marchandises, Droit uniforme. Traité des contrats, L.G.D.J. 2000.

[10] AZEMA J., Le droit Français de la concurrence, PUF, 2ème édition, 1989.

[11] أحمد محمد حشيش. القوة التنفيذية لحكم التحكيم دار الكتب القانونية مصر 2008 صلاح الدين جمال الدين. التحكيم وتنازع القوانين في عقود تنمية التكنولوجيا. دار الفكر الجامعي. الإسكندرية. 2005. هاني المنايلي اتفاق التحكيم وعقود الاستثمار البترولية. دار الفكر الجامعي الإسكندرية، 2011.

DELBEZ L., Les principes généraux du contentieux international L.G.D.J. 1962. LEBOULANGER P., Les contrats entre Etats et entreprises étrangères, Economica 1985.

[12] اكرام الصواف؛ الحماية الدستورية والقانونية في حق الملكية الخاصة دار زهران للنشر 2010.

رشيد الدليمي. الحماية القانونية لحق الملكية العقارية في التشريع الجزائري. جامعة احمد درايه. الجزائر 2012.

صنوبر أحمد رضا. الحماية القانونية لحق الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري. رسالة الدكتوراه. جامعة ابي بكر بلقايد تلمسان 2016.

شادي سلوى. الحماية الجزائية للملكية العقارية. رسالة ماجستير. جامعة مولود معمري. 2017.

[13] إكرام الصواف؛ مرجع سابق.

[14] رشا خليل. الاساس الدستوري للاستملاك من قبل الإدارة، المركز الديمقراطي العربي 2018.

[15] سيد رمضان. الوسيط في شرح قانون العمل، دار الثقافة عمان، الأردن، 2014.

[16] AZEMA J.,op.cit

 

احدث {{isLibrary ? 'الكتب' : 'المواضيع'}}

جميع الحقوق محفوظة للمركز العربي للبحوث القانونية و القضائية ©
تم إهداء الموقع من قبل جمعية يوسف صادر للثقافة القانونية